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“斜杠青年”冯仑:房地产行业进入后开发时代

“人生没有不可能,每一个斜杠就是一种可能性。”——冯仑


在冯仑眼中,创业就像谈恋爱。


“什么时候是谈恋爱的最佳时刻?随时都可能出现机会,但也随时都可能让你失望。可能性都存在。解决好在哪儿创业,和谁创业,创业干什么这3个问题,你什么时候创业都可以。”


冯仑个人的前半段履历已经足够耀眼。创立万通,参与创建中国民生银行,在国内首倡房地产的“美国模式”(即由全能开发商转化为以投资能力见长的专业地产投资公司)等。


他曾经以“主流”参与者的身份经过了一个完整的地产上半场,下海南,他干过;大手笔进京,他干过;论战,他干过;在赚钱的时候谈理想,他疯狂过;混大V、KOL,他曾比肩任志强;拍电影,他也砸过钱;急流勇退,他比王石、任志强都想得早。


他的前半段创业经历,以及最后的“六人分家,各霸一方”,都被冯仑写进了那本著名的《野蛮生长》。


冯仑曾说,人生有很多可能性,不同的选择决定了不同的命运。选择另一种人生的冯仑,在业内看来,他“行业思想家”的印象无法磨灭。这个“行业”,指的是房地产。


但在近期的一场公开演讲中,冯仑说,过去20多年大家都在讨论的“房地产”,实际上只是“住宅”领域,生意模式很简单,就是买地、盖房、卖掉,从2016年之后,才可以称为“后开发时代”,也就是真正的房地产时代。


在后开发时代中,房地产行业的产品价值开始延伸,物流仓储、文旅度假、酒店、商用不动产等产品的开发,都是开发商需要拥有的能力,金融的作用也会更重要,它决定了资产经营、不良资产处理的风险程度。


冯仑认为,基于上述情况,未来社会对空间的需求反而会增加,但这些空间新增需要主要是“宅”之外的,复合型空间;企业的算账方式会发生变化,销售额和营业额的重要程度降低。做房地产要开启“理财”模式。


面对走过野蛮生长年代的地产业,共克时艰成为新经济周期下,房地产所有从业者达成的共识。尽管这些年来,冯仑“地产商”的标签在减弱,但他却说,终于可以做房地产了。



后开发时代就像“导演+制片”



自1998年住房制度改革后直至今日,房地产已经浮沉20余年。在这20余年的日子里,尽管有很多地产形态比如酒店、商场等,但国人更多关注的是“住有所居”的“居”,而这个“居”便是住宅。


冯仑亦认为,前十年忙忙叨叨就是两个字——住宅,即研究建了就能卖掉的住宅。他将2016年之前的房地产称之为开发时代。他认为,开发时代的特征是:一、住宅为核心。2016年以前,大部分地产公司都在做住宅;第二、竞争模式简单,就是买地盖房销售;第三、竞争力重点在成本、规模、速度这六个字上:比谁成本低、规模大、速度快。


实际上,自2016年起,房地产就处在了经济发展的小周期之中。也就是在这几年时间里,房企纷纷谋求转型,万科变成城市配套服务商、万达产品线越拉越大等,房地产行业显然已经迈入后开发时代。


冯仑指出,五个指标决定了房地产行业进入后开发时代。


一、人均GDP达到了8000美金,住的问题基本解决,人均住房也到了38平米;

二、所有城市空间结构基本上格局已定,能够确定人对居住的密集度、模式的需求,以及区域价格和供求关系;

三、除了发达的二线城市、强二线城市人口增长稍快,多数城市人口净增长停涨甚至负数。人口增量的减少,意味着住宅的需求减弱。

四、二手房和一手房的规律发生变化。强二线城市、一线城市逐步都是旧房市场,二手房交易超过一手房;

五、金融、税、利息的环境;中长期经济成长的环境,以及制度约束,都使得对住宅的快速增长预期发生改变。


进入后开发时代,就意味着,房地产行业的战场,将进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争状态。冯仑说,后开发时代有三个特点:


第一、产品线变成了全产品线。全产品线意味着就不是住宅了,加入了非住宅部分,比如写字楼、购物中心、度假酒店等。


第二、全价值链。做后开发时代的房地产,要研究所有价值链上的东西,比如土地、房屋、租赁之后的金融化、不良资产的处置、存量资产的经营等,而不是简单的将房子建了就卖掉。


第三、商业模式发生变化。后开发时代的商业模式,可以将它归结为商用不动产的商业模式。商用不动产所有的规律和模式,就是开发商、投资商、运营商三者分开,统一到开发商。开发商越来越像“导演+制片”,先把空间故事想好,自己贷款、自己买地、自己组织施工,最后物业管理都是自己干。


竞争之下做什么才能跑得更快?


巴菲特一句经典话,在很多场合都被提起。之所以被频繁引用,只因为的确意味深长,“退潮之后,才知道,谁在裸泳”。在房地产的后开发时代,产品线、价值链等全面竞争之下,退潮之后,谁在裸泳?如何才能跑得更快?


面对技术进步、经济成长、人口变化,空间的使用需求是增加而不是减少。冯仑认为,房地产将面临空间上的挑战,即需创造最具价值的固定的人造空间。这种固定的人造空间量在增加,是专门做收费的固定人造空间,是具有商业价值的。


与此同时,空间的使用形式也发生变化。“未来空间是高度复合化,单一功能的小空间在减少;技术带来不仅是空间的智能化,还使得交易频率加快,人和空间的匹配速度加快,也能打破空间的边界,室内空间可以流动起来”,冯仑说。


商用不动产进入后开发时代,竞争力由成本、规模、速度转移到运营和资产管理上,算账方式也将发生巨大变化。冯仑解释称,算得不是销售价格,不是营业额,而是租金和租金回报。开发商变成导演+制片还不够,还要找到运营商。


谁能胜出?“做住宅无非有两个极端能活下来”,冯仑说:一、大规模集约化、集成化、工业化、装配式。这是大规模地产公司、住宅公司选择走的路。这些住宅公司还可以靠增值服务去赚钱;二、住宅公司可以在无限细分的领域里做领头。比如老年公寓、青年公寓、蓝领公寓等等。


而对非住宅行业来说,在超大规模、人口高度集中的城市,“写字楼是一个非常好的产品”,冯仑说。但它很难成为全国连锁的品牌,因为大型物业交易主要还是集中在上海、北京、深圳等一线城市上。


不过,他认为,做非住宅行业,地产商要改变心态,做好的手艺人。你是一个打磨钻石的,钻石很有钱,但从你手里过,你就收个工钱而已。否则,后开发时代你吃不了饭。


以何胜出?冯仑认为,大健康领域未来可期。一是在海棠湾、三亚那里做康养中心;第二、做都市核心区的健康公寓;第三、疗愈系酒店。将健康、身体修复、心灵安养和度假结合起来;第四、医疗中心,也就是医疗MALL。


房地产科技助力转型。“房地产科技对于未来的整个空间运营、效率提高、效益速度将发生巨大影响,所以早期投资一些科技企业,带动未来在转型空间运营上的形成能力”,冯仑说。


更多关于冯仑对房地产科技方面的见解,敬请关注第九届全球CEO发展大会。


大资管将空间价值发挥到最大。他认为,市场上非货币形态主要是物业,存量物业怎么帮着打理,提升租金回报;怎么交易,怎么安排财务,这不仅是理财,是理物。这是资产管理业务。


冯仑还说,对房地产行业长期发展充满着信心,也充满着期待。


文章来源:中国网地产 陶婷


冯仑将作为嘉宾受邀参与

9月28-29日举办的

“科技+”赋能绿色未来为主题的

第九届全球CEO发展大会

发表有关5G时代变革的相关演讲!


“全球CEO发展大会

(Global CEO Conference)”是联合国工业发展组织以促进发展中国家的工业化为宗旨主办的“国际企业家大会”,以“促进新兴经济体在全球化当中的合作”为唯一目的。


全球CEO发展大会作为联合国工业发展组织在中国搭建的一个国际交流平台,自2011年开始举办,一直秉承合作共赢、互相尊重、平等交流的原则。8年以来,全球CEO发展大会发挥了中国企业家与世界沟通的桥梁作用,促成了联合国工业发展组织下的多项合作项目。

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